Un sistema de vivienda alternativo está emergiendo en Cataluña con el objetivo de enfrentar simultáneamente la crisis de asequibilidad y la crisis climática. Aunque aún se encuentra en una etapa inicial, el éxito de este sistema —basado en la colaboración entre actores públicos, privados y sociales— podría sentar un precedente para lograr una transición climática justa en el sector global de la vivienda.

Cuando te van a desahuciar, la espera es lo que te mata. Al menos, así lo vivió Adama. Ella y su familia habían vivido cuatro años tranquilos en su modesto piso del barrio de El Clot, en Barcelona, hasta que un día su casero cuadruplicó el alquiler. Incapaz de pagarlo, Adama apeló el desahucio ante los tribunales, argumentando que nunca había dejado de pagar y que el aumento era abusivo. El proceso legal se prolongó casi tres años. “Es una pesadilla en vida que no le desearía ni a mi peor enemigo”, relata. “No sabes si mañana estarás en la calle. No puedes comer. No puedes dormir. No puedes vivir”.

Adama había trasladado a su marido y a sus dos hijos desde Guinea-Bisáu en 2004 en busca de atención médica especializada debido a problemas crónicos de movilidad. Y aunque el piso era antiguo, el moho subía por los azulejos del baño y en verano la temperatura dentro del piso superaba los 35 °C —era su hogar. Hasta que dejó de serlo: Adama perdió la apelación y la familia tuvo que marcharse.

La historia de Adama no es excepcional. En Barcelona, los alquileres han aumentado un 68 % en la última década, impulsados por la liberalización del mercado y el auge de alquileres turísticos como Airbnb. Y los salarios de las familias de menores ingresos no han seguido el ritmo.

A esto se suma que el 80 % de las viviendas españolas son ineficientes energéticamente y están mal aisladas. Las familias con menos recursos suelen vivir en pobreza energética intentando cubrir facturas desorbitantes. Barcelona, en particular, está sintiendo cada vez más los efectos del aumento de la temperatura, con olas de calor en verano de hasta 40 °C —“el cambio climático ya nos afecta aquí”, afirma Adama.

Como la mayoría de los países, España está tratando desesperadamente de rehabilitar, reformar y renovar su parque de viviendas para alinearlo con sus objetivos de cero emisiones para mediados de siglo. Sin embargo, las costosas obras que exigen los nuevos estándares de sostenibilidad suelen encarecer la vivienda más allá de los costos que pueden asumir los hogares más vulnerables. Y no tienen muchas alternativas: solo el 2 % del parque de viviendas en España se considera vivienda social o asequible, frente a un promedio del 9 % en la UE y más del 30 % en países como los Países Bajos.

Barcelona se ha convertido en el emblema de una crisis de vivienda que se extiende rápidamente por la mayoría de las economías desarrolladas, desembocando en oleadas de protestas antiturismo. Según datos de la OCDE, los precios de la vivienda han crecido más rápido que los ingresos en la mayoría de las economías desarrolladas desde los años 2000. En todo el mundo, los sistemas de vivienda están colapsando y más de 1.600 millones de personas carecen de acceso a una vivienda adecuada (según ONU-Hábitat). De Nueva York a Nairobi, de Londres a Lahore, los alquileres se disparan y la propiedad se convierte en un sueño inalcanzable para jóvenes y para las clases trabajadoras. La crisis es especialmente aguda en Europa: en la Unión Europea, los alquileres subieron de media en un 20 % durante la última década, mientras que los precios de compra aumentaron un 50 %.

Pero la vivienda no es solo un problema social: también es un problema para el medio ambiente. Sumando la construcción y sus operaciones, el entorno construido es responsable del 40 % de las emisiones globales de CO₂. Así que cualquier intento de resolver la crisis de vivienda debe tener en cuenta las preocupaciones de sostenibilidad, que a menudo chocan con la asequibilidad, por lo que simplemente construir más viviendas no basta: un estudio reciente indica que el máximo de viviendas que podrían construirse cada año dentro del presupuesto de carbono (el límite de residuos de CO₂) sería de unas 176.000 en toda Europa.

Adama vive ahora en el distrito de Sant Andreu. Su piso está adornado con fotos de su familia, arte africano e imágenes de futbolistas icónicos del Barça. El ambiente en el interior es fresco y ventilado, pese a la humedad sofocante del exterior. “Es fresco en verano y cálido en invierno”, dice agradecida. El edificio es Casa Bloc, un complejo modernista de los años 30 que estuvo abandonado durante años y que fue restaurado por la asociación de vivienda Hàbitat3, una entidad sin ánimo de lucro que ofrece vivienda social y otras modalidades como propiedad compartida a precios asequibles. Sus ventanas de triple acristalamiento mantienen fuera el ruido y el calor. Un sistema comunitario de bomba de calefacción, desarrollado junto a la empresa energética Ariston y la compañía de telecomunicaciones Cellnex, reduce facturas y emisiones. “Ahora tenemos paz”, dice Adama. “No es solo un piso. Es nuestro hogar.

Lugares como Casa Bloc son donde la visión catalana de un sistema de vivienda alternativo basado en las necesidades está cobrando vida, gracias a la colaboración única entre actores públicos, privados y sociales: financiado con fondos climáticos de la UE, gestionado por una asociación sin ánimo de lucro, renovado por empresas privadas y viable gracias a políticas urbanísticas progresistas. “Este tipo de cooperación intersectorial es inédito en España”, afirma Natalia Martínez, directora de alianzas en Hàbitat3. “Y es lo que hace funcionar el modelo catalán”.

El edificio ahora alberga a 17 familias que, como la de Adama, estaban en riesgo de quedarse sin hogar; algunas por huir de la violencia doméstica u otras recuperándose de enfermedades de larga duración. Lo que une a estas familias es que todas estaban en riesgo de quedar atrapadas en el vacío entre el mercado de alquiler privado y los servicios públicos. Hàbitat3 les ofreció no solo vivienda, sino un apoyo social integral, financiado mediante una combinación de capital filantrópico, público y privado.

Según Maria Vassilakou, exvicealcaldesa de Viena y asesora en vivienda de la Misión de la UE de Ciudades Inteligentes y Climáticamente Neutras, lo que hace que Cataluña destaque es la aparición de un ecosistema integral de actores. “No solo están construyendo proyectos; están construyendo instituciones”, afirma. “Y esas instituciones están redefiniendo lo que la vivienda puede ser: verde, inclusiva, permanente y digna. Esto es lo que representa una transición justa en el entorno construido.”

La historia: logros clave en el surgimiento del sistema

Durante el siglo XX, el gobierno español invirtió considerablemente en el desarrollo de las Viviendas de Protección Oficial (VPO): viviendas asequibles con precios limitados diseñadas para ayudar a la población a acceder a la propiedad. Estas VPO estaban subvencionadas por el gobierno, eran construidas por promotores privados y adquiridas por familias de bajos recursos que se registraban para acceder a estas a precios asequibles fijados por el Estado.

Las VPO fueron un mecanismo fundamental para sacar a muchas familias españolas de la pobreza y consolidar una clase media en el país después de la Guerra Civil. Sin embargo, los propietarios de las VPO podían venderlas a precio libre en el mercado privado después de un determinado número de años. Como consecuencia, al llegar el nuevo milenio, la mayoría de las VPO habían sido vendidas, dejando al país con una de las proporciones más bajas de vivienda social y/o asequible de Europa.

Cuando estalló la crisis financiera global en 2008, España estaba especialmente expuesta: en la década anterior había construido más viviendas que el Reino Unido, Alemania y Francia juntos, con el sector inmobiliario impulsando el 18 % del crecimiento del PIB. El estallido de la burbuja inmobiliaria tuvo consecuencias devastadoras: 3,5 millones de viviendas quedaron vacías y medio millón de familias fueron expulsadas de sus hogares.“La crisis financiera expuso la fragilidad del modelo de vivienda en España, que durante mucho tiempo había priorizado la propiedad, a menudo vinculada a intenciones especulativas, por encima del alquiler o la vivienda social. Este modelo fue reforzado por políticas que incentivaban la compra”, recuerda Ivó Valdivielso, director ejecutivo de la organización de inclusión laboral Mansol Projectes. “Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, siguieron los desahucios masivos y los bancos acumularon miles de viviendas vacías.”

La indignación pública estalló y en 2009 nació en Barcelona el movimiento de base La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que bloqueaba desahucios y hacía campaña para que la vivienda fuera tratada como un derecho humano y no como un producto financiero. Mientras tanto, despertaba la larga tradición de cooperativismo de Cataluña. La economía social y solidaria de la región —un movimiento informal de cooperativas ciudadanas, fundaciones y organizaciones de ayuda mutua— estaba emergiendo como una alternativa intermedia frente al duopolio fallido del mercado y el Estado. “Hubo una toma de conciencia de que ni el sector privado ni las instituciones públicas podían cubrir las necesidades básicas”, afirma José Téllez, de Sostre Cívic, una organización de vivienda cooperativa. “Así que empezamos a construir algo nuevo, desde cero.”

Una de las primeras innovaciones vino de Hàbitat3, que ofreció a los propietarios de pisos vacíos un acuerdo poco convencional: Hàbitat3 alquilaría sus propiedades como vivienda social y, a cambio, garantizaría los ingresos de alquiler, asumiría las renovaciones y gestionaría el arrendamiento. Las renovaciones serían realizadas por empresas sociales que promovieran la inclusión y formación laboral de personas marginadas, proporcionando un doble beneficio social. Para 2015, Hàbitat3 había asegurado cientos de pisos en toda Cataluña. “Fue una triple victoria: para los inquilinos, para los propietarios y para la sociedad”, afirma Martínez.

Las cooperativas también estaban ocupadas innovando. En 2011, Sostre Cívic lanzó su primer proyecto de vivienda colaborativa en cesión de uso, inspirado en modelos de Uruguay y del norte de Europa. En lugar de alquilar o ser propietarios, los residentes mantenían colectivamente los derechos y cogestionaban el edificio, fomentando la gobernanza democrática, la asequibilidad a largo plazo y el diseño ecológico, con la sostenibilidad ambiental como un pilar clave de su misión. Completado en 2018, La Borda, en Barcelona, se convirtió en un proyecto emblemático: un edificio de estructura de madera y emisiones casi nulas, construido con métodos participativos y financiado por Built By Nature, un fondo de subvenciones dedicado a acelerar la transformación de la construcción en madera en Europa.

A medida que el movimiento maduró, los actores se institucionalizaron. Sostre Cívic creó La Constructiva en 2016, una cooperativa de construcción dedicada a la edificación sostenible y a las prácticas laborales justas. “Necesitábamos tomar el control de la cadena de suministro para alinearla con nuestros valores”, afirma Téllez. Y surgieron nuevos actores sociales para atender las crecientes necesidades de este creciente ecosistema, incluidos arquitectos cooperativos, ingenieros y financiadores.

Las autoridades públicas empezaron a tomar nota. En 2015, Ada Colau, cofundadora de la La Plataforma de Afectados por la Hipoteca, fue elegida como la primera alcaldesa de Barcelona, prometiendo abordar la perniciosa crisis de vivienda de la ciudad. En 2018, la Agencia de la Vivienda de Cataluña lanzó el marco del Derecho de Tanteo y Retracto, que permitía a los municipios comprar viviendas ejecutadas antes que los compradores privados y asignarlas a asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro, que también contaban con financiación subvencionada del Instituto Catalán de Finanzas (ICF). Las propiedades se otorgaban en concesiones de 75 años para garantizar la asequibilidad a largo plazo y su eventual retorno al parque público.

Dos años después, el Ayuntamiento de Barcelona —que desempeña un papel clave en el sistema de vivienda de Cataluña, implementando políticas municipales, colaborando con el Gobierno catalán a través de órganos conjuntos, gestionando su propio parque de vivienda pública y ofreciendo servicios directos a los residentes— reforzó esta colaboración con el lanzamiento del Convenio ESAL (Entidades sin Ánimo de Lucro). Este permitía a las asociaciones de vivienda evitar los concursos competitivos y acceder a derechos de superficie de 99 años para construir viviendas asequibles en suelo público. “Eso lo cambió todo”, afirma Sergio Rodríguez, director de la asociación de vivienda La Fundació Habitatge Social. “Nos permitió planificar, crecer y construir a escala”.

Entre 2020 y 2025, Cataluña vio una oleada de desarrollos: residencias para personas mayores con certificación ecológica en Terrassa, viviendas accesibles para personas con discapacidades intelectuales, renovaciones lideradas por jóvenes en Sant Antoni de Calonge. El atractivo pueblo costero de Sitges se convirtió en un sorprendente centro de vivienda social respaldada por ESAL, con cuatro asociaciones de vivienda llevando a cabo proyectos en coordinación.

Los métodos de financiación evolucionaron y se democratizaron. Las cooperativas y las asociaciones de vivienda recurrieron a préstamos-colectivos (crowdlending), a los bonos comunitarios y a estructuras de capital híbrido que combinaban dinero público y privado, con bancos éticos e inversores de impacto. Los métodos de construcción también se diversificaron: la vivienda modular (construir viviendas en fábricas que luego se transportan para ser ensambladas en el sitio de la construcción, reduciendo así el costo y el tiempo de construcción), las estructuras de madera (la madera es un recurso renovable y los árboles capturan dióxido de carbono) y el diseño pasivo (un enfoque arquitectónico que utiliza fuentes de energía naturales como el sol, el viento y las diferencias de temperatura para calentar, enfriar e iluminar los edificios, reduciendo la necesidad de sistemas mecánicos y disminuyendo el consumo energético) fueron prácticas que se volvieron comunes. “No estamos hablando solo de ahorro energético”, afirma Jan Vidal Arambilet, arquitecto en la cooperativa de arquitectura Celobert. “Son edificios que fomentan la comunidad y la resiliencia.”

Con el tiempo, llegó el reconocimiento institucional. En 2019, Casa Bloc ganó el prestigioso World Habitat Award. En 2022, el Parlamento de Cataluña aprobó una resolución que pedía un marco regulatorio para la vivienda cooperativa; y en mayo de 2025, la Comisión de Vivienda del Congreso español votó a favor de una política nacional que apoyara el modelo. Mientras tanto, el Gobierno regional catalán lanzó el Plan 50.000, un compromiso para construir 50.000 viviendas públicas para 2030, muchas de las cuales serían coproducto de promotores sin ánimo de lucro.

Un terreno fértil fue creciendo gradualmente hasta convertirse en un ecosistema autosuficiente. Los municipios empezaron a asignar suelo de forma proactiva. Barcelona integró el Convenio ESAL en sus estrategias de vivienda a largo plazo. Cohabitac, una coalición de asociaciones de vivienda, se convirtió en un interlocutor formal de políticas. “Ya no éramos marginales”, afirma Xavier López, gerente de Cohabitac. “Teníamos peso institucional.”

Es importante resaltar que este proceso a lo largo de los años no se limitó a las élites progresistas de Barcelona. En la Garrotxa rural, surgieron cooperativas financiadas colectivamente. En Manresa, aparecieron viviendas pasivas. En el cinturón metropolitano, se rehabilitaron pisos de alquiler para poblaciones de la tercera edad. El movimiento se expandió por los territorios, convirtiéndose en un vehículo de equidad y resiliencia regional.

Entre 2022 y 2025, los esfuerzos de incidencia de ONG y centros de investigación ganaron terreno. Las reformas legales se aceleraron. Los debates climáticos redefinieron la vivienda como parte de la transición ecológica. Representantes políticos comenzaron a utilizar el lenguaje de “transición justa” para hablar de vivienda, con el objetivo de pensar en un cambio como una transformación sistémica centrada en la justicia. Una que reflejaba las ambiciones sociales y ecológicas de la transición justa en los campos del clima y el trabajo. Esto intensificó el debate acerca de la vivienda como un derecho humano, impulsó la necesidad de un cambio sistémico planificado democráticamente y permitió que los actores locales conectaran sus esfuerzos con debates y recursos más amplios, tanto a nivel nacional como global. “Nos enfrentábamos a múltiples emergencias”, afirma Joan Ramón Riera, comisionado de vivienda de Barcelona. “Y este modelo —inclusivo, democrático y verde— las abordaba todas.”

Cierto es que, hoy por hoy, el sistema basado en atender las necesidades sociales para acceder a la vivienda en Cataluña sigue siendo marginal en relación al modelo dominante, basado en la vivienda como bien de mercado. Cohabitac aún gestiona solo el 10 % del parque de vivienda social en alquiler de Cataluña. Sin embargo, este sistema alternativo ha surgido como un ave fénix de las cenizas de la crisis de 2008 y ha ido creciendo hasta convertirse en un competidor serio dentro del tejido institucional. “Ya no estamos en la fase piloto”, afirma Enric Fabra, secretario técnico de Cohabitac. “Hemos construido no solo prototipos, sino rutas repetibles.”

Los ingredientes: la vivienda como derecho, la acción climática como política social, la colaboración como método

Cataluña ahora está repleta de nuevos desarrollos y rehabilitaciones que dan cuenta del creciente peso de este sistema basado en necesidades —cada proyecto con su propósito social particular y sus propias medidas de sostenibilidad. En lugar de promotores especulativos y propietarios explotadores, este nuevo grupo de actores públicos, privados y sociales se está uniendo para producir vivienda en torno a tres principios de necesidad: asequibilidad, inclusividad y adecuación climática. Estos actores no buscan retornos de inversión rápidos, sino el desarrollo sostenible a largo plazo de sus territorios y poblaciones; buscan construir una economía real, en lugar de una puramente financiera; priorizan la cooperación sobre la competición; y, por encima de todo, aspiran a garantizar condiciones de vida dignas en cada uno de sus proyectos.

En términos generales, estos actores se dividen en dos categorías: los transformadores —quienes ejecutan, gestionan y dan servicio a los desarrollos— y los habilitadores —quienes trabajan para impulsar el crecimiento del sistema.

Entre los transformadores destacan las asociaciones de vivienda, como las miembros de Cohabitac: Fundació Hàbitat3, Fundació Habitatge Social, Fundació Salas, Fundación Familia y Bienestar y Fundació Nou Lloc. Con un papel más amplio que las asociaciones de vivienda en otros países, construyen, rehabilitan y gestionan viviendas sociales sostenibles en alquiler —y a menudo proporcionan apoyo social a los residentes. Luego están las cooperativas, como los miembros de Habicoop, asociación que reúne a las cooperativas de vivienda en cesión de uso en Cataluña, entre las que se encuentra Sostre Cívic. Las cooperativas son entidades jurídicas sin ánimo de lucro que poseen o arriendan propiedades para sus miembros, que residen en las viviendas y deciden cómo se gestionará la propiedad. Del mismo modo, existen empresas cooperativas como Celobert o La Constructiva, que ofrecen servicios como arquitectura, diseño y construcción al sistema. Y, finalmente, están las empresas privadas, como Fundación Naturgy, Ariston, Cellnex, Arkenova, Omplim, Grupo Salas, que ofrecen sus servicios con un margen de beneficio limitado a los promotores o gestores de los proyectos.

En el lado de los habilitadores, hay organizaciones de la sociedad civil —como el Sindicato de Inquilinas de Cataluña y el Observatorio DESC— que defienden el derecho a una vivienda adecuada mediante la movilización ciudadana. Hay ONGs que apoyan a cooperativas y asociaciones de vivienda mediante apoyos directos o mediante la defensa de un entorno normativo más favorable, incluidas Cohabitac, la Xarxa d’Economia Social i Solidaria y el Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB). Están también las autoridades públicas que promueven marcos normativos y gestionan el acceso al suelo, como las oficinas locales de vivienda, ayuntamientos, alcaldías, el gobierno regional y los municipios. Y están las instituciones financieras públicas y privadas, que aportan capital de impacto (generando un impacto social o ambiental medible junto con un retorno financiero) para los proyectos, entre ellas el Institut Català de Finances, el Instituto de Crédito Oficial, Triodos Bank y Fiare Banca Ética.

El nuevo sistema atiende diferentes estratos de la sociedad catalana. Aunque no están diseñados estrictamente para este propósito, los alquileres sociales gestionados por asociaciones de vivienda suelen responder a las necesidades de personas marginadas, mientras que las cooperativas suelen estar ocupadas por residentes de clase media —cada grupo enfrentándose a distintos niveles de problemas de asequibilidad y adecuación climática.

“En última instancia, creemos que la vivienda debería ser el quinto pilar del Estado del bienestar junto con la sanidad, la educación, las pensiones y los servicios sociales”, afirma la presidenta de Hàbitat3, Carme Trilla, quien también preside Cohabitac. Es un sentimiento compartido por el comisionado de vivienda de Barcelona, Riera. España gasta actualmente el 7,5 % de su PIB en sanidad, el 4,5 % en educación y apenas un 0,2 % en vivienda. “Pero el costo de la vivienda para la población acaba socavando los demás pilares del Estado del bienestar”, sostiene Trilla. “Las empresas privadas tienen un papel importante que desempeñar en el sistema de vivienda, pero debería ser como proveedoras de servicios y no como gestoras y propietarias, como ocurre en ámbitos como el sanitario.”

Los proyectos nacidos del nuevo sistema de vivienda de Cataluña adoptan múltiples formas. Tomemos Llar Casa Bloc como ejemplo, la vivienda donde vive Adama en Sant Andreu, un ala del edificio icono racionalista de Sert y Torres Clavé. En 2020, Hàbitat3 se asoció con los servicios sociales y obtuvo el derecho a gestionar  17 pisos—para unas 40 personas—de la estructura. La empresa de telecomunicaciones Cellnex conectó el edificio para reducir la brecha digital; la Fundación Naturgy ayudó a abordar la pobreza energética mediante formación en gestión energética y apoyo financiero; Ariston donó unidades híbridas de agua caliente que reducen facturas y emisiones. Y los residentes pagan alquileres sociales. El apoyo está presente en el edificio, pero sin ser intrusivo; la arquitectura restaura la dignidad de una vida confortable. El resultado de la vivienda en Llar Casa Bloc es medible en  bajas emisiones de carbón y alto en cuidados sociales, y es —crucialmente— replicable. Para Martínez, de Hàbitat3, el punto es simple: “Estamos demostrando que la vivienda puede ser estable, solidaria y baja en carbono al mismo tiempo.”

Paqui Luna, responsable técnica de Hàbitat3, insiste: “El edificio es una demostración, no un piloto. Está pensado para establecer un patrón que otros puedan copiar.”

Treinta minutos al sur de Barcelona, en Sitges, dos nuevos desarrollos —Marinada (43 viviendas) y Terral (63 viviendas)— demuestran que los promotores sociales pueden ofrecer vivienda asequible y climáticamente responsable con rapidez. “Sitges es uno de los mercados de alquiler más caros de Cataluña —unos 18 euros por metro cuadrado de media—”, dice Marina Gallego, presidenta de la asociación de vivienda Fundació Grup Qualitat. “En estos desarrollos, conseguimos reducirlo a 6 euros por metro cuadrado.” Fundació SALAS actuó como promotora social; el municipio aportó suelo y apoyo político; y Fundació Grup Qualitat, Nou Lloc y Família i Benestar Social (FIBS) gestionan los alquileres. Los edificios tienen calificación energética AA; bombas de calor comunitarias y sistemas de energía solar; una orientación cuidada para los sombreados y ventilación cruzada que mantienen los pisos cómodos durante los veranos mediterráneos.

Para Jordi, residente de Marinada y carnicero jubilado, el desarrollo significó poder quedarse en su pueblo. “De lo contrario, no podría permitirme vivir aquí —los precios han subido muchísimo—”, afirma. “Ahora ahorro en mis facturas y estoy mucho más cómodo en invierno y verano.”

En Sant Feliu de Llobregat, una ciudad satélite al oeste de Barcelona, la residencia Adela Barquín (90 pisos) replantea el envejecimiento no como una condición, sino como un concepto de diseño urbano. “Es un edificio de alquiler para personas independientes mayores de 65 años que quieren vivir con apoyo y en comunidad”, explica la directora y trabajadora social Laura Parrado. Hay conserjería entre semana, espacios compartidos, actividades desde la mañana hasta la noche y un alquiler de aproximadamente 500 euros; en comparación con el alquiler medio de Barcelona, de 1,193 euros, esto es suficiente para que la asociación de vivienda sea sostenible y, a la vez, lo suficientemente bajo para ser asequible para los residentes.

El edificio incorpora principios de envejecimiento activo: pisos más pequeños y manejables; un aislamiento y circulación confortables; programas que fomentan encuentros y comunidad; y un equipo de apoyo que está presente sin ser paternalista. El resultado es un edificio que reduce los costos posteriores de salud y atención, al tiempo que ofrece a las personas una vía para envejecer en su propio hogar, algo notablemente ausente en la mayoría de ciudades españolas. “Se trata de envejecer con autonomía”, afirma Josep Maria Puig, presidente de Fundació Família i Benestar Social, la fundación que gestiona la propiedad.

El edificio fue diseñado con un enfoque pasivo, un método de energía ultrabaja que busca crear una temperatura interior confortable utilizando una mínima calefacción o refrigeración convencional. Su tecnología Airzone, alimentada por paneles solares en la azotea, reutiliza el aire para calentar y enfriar el edificio. “Solía sentirme increíblemente aislada en mi antiguo piso y también temía el sofocante calor de los veranos”, cuenta Llúcia, pescadora jubilada. “Pero ahora ya ni siquiera noto la temperatura y me siento parte de una verdadera comunidad.”

En el barrio de Roquetes, al norte de Barcelona, el edificio Cirerers se ha convertido en un emblema del movimiento de vivienda cooperativa: un edificio con estructura de madera, que contiene 32 viviendas, apartamentos, pisos y espacios comunitarios distribuidos en ocho plantas. El edificio fue desarrollado por Sostre Cívic en un terreno cedido por el Ayuntamiento de Barcelona. Al almacenar 660 toneladas de carbono en su estructura de madera, Cirerers ganó el premio de sostenibilidad en los Advanced Architecture Awards 2022. “Tenemos un sistema central de aerotermia que distribuye calor y frío por todo el edificio”, explica David Fernández Gutiérrez, ingeniero de Celobert. “Y cada espacio privado también cuenta con un sistema de ventilación de doble flujo con un recuperador de calor. Como resultado, la temperatura interior se mantiene mientras se consume mucha menos energía.” Esto es un beneficio mutuo tanto para los residentes como para el medio ambiente. “Es la primera vez en mi vida que encuentro soportables los veranos de Barcelona”, afirma Homera, inquilina desde hace cuatro años.

El proyecto también se ha convertido en un ejemplo de colaboración dentro de esta economía social y solidaria: construido por La Constructiva, el diseño fue liderado por Celobert, el seguro de obra y edificación por Arç, la planificación cooperativa por Matriu, el asesoramiento legal por Col·lectiu Ronda, y el apoyo económico y fiscal por Gestió Integral, con la financiación del edificio por Fiare Banca Ètica. “Se trata realmente de vivir en un edificio y no solo en un piso”, dice Eva, inquilina de Cireres. “Este tipo de vida comunitaria es el antídoto perfecto contra la epidemia de soledad que existe en ciudades como Barcelona.”

En Sant Ildefons, un barrio de los años sesenta en el municipio de Cornellà de Llobregat, la mirada se amplía hacia una rehabilitación del distrito. Daniel Broto, director de suelo y vivienda en Cornellà de Llobregat, lo describe como “una operación de cirugía social —realizada bloque a bloque, familia por familia—”. Con un objetivo de ahorro energético del 45 %, se están renovando 49 edificios —que en total suman 1.113 pisos— mediante la instalación de aislamiento, nuevos ascensores y balcones, ventanas eficientes y paneles solares en las azoteas. La financiación combina de manera escalonada subvenciones de NextGenerationEU, asistencia técnica de ELENA (European Local ENergy Assistance) y deuda del Banco Europeo de Inversiones: exactamente el tipo de estructura financiera que una comunidad de escasos recursos necesita para hacer viable una renovación energética profunda. El Consorcio Metropolitano de la Vivienda y el Ayuntamiento de Cornellà organizan las obras bloque a bloque, con arquitectos y mediadores de Celobert participando en reuniones de las comunidades de propietarios que, entre semana, suelen prolongarse hasta altas horas de la noche.

“Hablamos de puentes térmicos en las escaleras y la gente lo entiende —porque son sus facturas las que están en juego”, señala Jordi Carbó, arquitecto de Celobert. Las subvenciones y los préstamos concesionales cubren la mayor parte de la inversión inicial; los propietarios aportan una parte según sus recursos y su nivel de participación; los contratistas están sujetos a cláusulas sociales para garantizar la participación de la comunidad en el diseño y planificación de los proyectos; y los andamios se alternan para minimizar los desplazamientos. “No puedo esperar a que terminen las obras, mi piso va a ser mucho más cómodo para vivir —y precioso de ver”, dice Irene Fey Fayol, vecina de la zona.

Estos proyectos representan solo unos hilos dentro del  tapiz que conforma el sistema de vivienda basado en las necesidades de Cataluña. Cada uno tiene su propio lugar y propósito, pero comparten los mismos ingredientes: suelo público o adquirido, promotores con una misión social o cooperativas en régimen de cesión de uso o alquiler social, apoyo social y descarbonización “fabric-first” (mejorar primero la estructura básica y la envolvente del edificio). El enfoque es repetitivo pero flexible, capaz de adaptarse al contexto: ya sea la gentrificación en Sitges o los deteriorados bloques de los años sesenta en Cornellà.

La evaluación: resultados impresionantes, pero desafíos persisten

Los impactos comienzan a reflejarse en cifras. En toda Cataluña, existen alrededor de 60 proyectos de vivienda cooperativa, que comprenden 1.000 pisos o casas en distintas etapas de desarrollo. Las asociaciones de vivienda de Cohabitac también gestionan alrededor de 5.000 unidades en la región, cifra que prevén aumentará a 1.600 en los próximos años. Y desde su creación en 2020, el Convenio ESAL ha apoyado a más de 20 proyectos, con el objetivo de crear más de 1.000 viviendas (de alquiler y cooperativas) en 10 años.

También empiezan a materializarse indicadores del ahorro de emisiones, por ejemplo: según datos del Instituto Catalán de Energía, las rehabilitaciones completadas entre 2020 y 2024 están ahorrando unas 18.000 toneladas de CO₂ anuales. Y la pobreza energética está disminuyendo en los barrios participantes; los hogares que antes gastaban el 20 % de sus ingresos en suministros ahora gastan menos del 10 %. Un informe del Ayuntamiento de Barcelona encontró que por cada euro invertido en rehabilitaciones se ahorraban 2,30 € en costos sanitarios y subsidios energéticos, demostrando el efecto multiplicador que la acción climática suele tener en la equidad social. “Si encuentras las soluciones adecuadas, los impactos sociales y ambientales suelen reforzarse mutuamente”, afirma Ángel Pérez, director de la empresa de gestión energética SALAS Green Power. Comparadas con Viena, el referente europeo de vivienda pública, las cifras de Cataluña son modestas pero impresionantes dado su arranque tardío. Y con una cuarta parte de sus residentes viviendo en vivienda cooperativa, Zúrich ofrece una inspiración sobre cómo podría escalar este sistema incipiente en Cataluña.

También ha habido beneficios para la castigada industria de la construcción en España. En los cinco años posteriores al colapso de 2008, el sector de la construcción perdió el 64 % de su fuerza laboral y nunca se ha recuperado. Además de añadir proyectos al flujo de trabajo del sector, el sistema alternativo de vivienda de Cataluña también está reclutando y formando una nueva fuerza laboral. Las cooperativas y las asociaciones de vivienda dan prioridad a organizaciones de inclusión laboral como Mansol Projectes —una empresa social que forma y emplea a personas con discapacidad y en riesgo de exclusión— para llevar a cabo renovaciones de eficiencia energética en los proyectos de vivienda.

“Durante años, la vivienda especulativa marcó el rumbo del sector de la construcción”, afirma Ivó Valdivielso, director general de Mansol. “Estamos orgullosos de formar parte de una alternativa justa y digna que sitúa a las personas y al propósito en el centro de la cadena de suministro”. Mansol ha formado a más de 400 trabajadores en tres años, muchos de los cuales han logrado acceder a puestos permanentes y mejor remunerados en otros lugares. Su formación ahora también abarca instalaciones de energías renovables, creando una fuerza laboral cualificada no solo en vivienda, sino también en la economía verde, un elemento esencial para cualquier país dado el ya enorme y creciente déficit global de competencias verdes.

Hace tres años, Nacho, de 53 años, vivía en la calle luchando contra una adicción a las drogas. Hoy vive en su propio piso y es uno de los empleados más productivos de Mansol. “Me perdí en la vida durante un tiempo y me encontré sin nada”, recuerda. “Mansol fue mi salvación”.

Sin embargo, el nuevo modelo de vivienda de Cataluña está lejos de ser una obra terminada. Si pretende prosperar a largo plazo y ofrecer una alternativa real al sistema dominante impulsado por el mercado, debe superar varios desafíos. La asequibilidad es una preocupación permanente: con los costos de construcción en continuo aumento y un alto valor del suelo, los alquileres deben equilibrar costos para garantizar su viabilidad. Del mismo modo, la sostenibilidad suele entrar en conflicto con la asequibilidad, ya que los presupuestos obligan a menudo a hacer concesiones en materiales o sistemas. Las asociaciones de vivienda y las cooperativas también están llevando al límite la capacidad de sus equipos relativamente pequeños y no pueden contratar con la suficiente rapidez para satisfacer la creciente demanda. Igualmente, la escasez de mano de obra cualificada en la industria de la construcción amenaza con frenar el impulso, ya que los bajos salarios del sector a menudo no logran atraer a la próxima generación de trabajadores. Y con la reducción progresiva de los fondos NextGen de la UE en 2026 (sin garantía de renovación), la financiación futura permanece incierta.

Además, los persistentes vacíos normativos permiten que los propietarios conviertan alquileres regulados en contratos de temporada, lo que debilita los topes de alquiler y deja a muchas familias en situaciones precarias. Muchos municipios aún no han adoptado el nuevo modelo y muchos promotores privados siguen viendo a la vivienda social como una obligación de responsabilidad social empresarial que pueden utilizar para maquillar operaciones. También existe el riesgo de alimentar la “gentrificación verde”, en la que la incorporación de vivienda sostenible aumenta la atractividad de un barrio y, en consecuencia, eleva el costo de alquileres, expulsando a los residentes de bajos ingresos.

De hecho, los defensores de los inquilinos sostienen que, sin reafirmar la estabilización de los alquileres, el sistema basado en necesidades podría desmoronarse. “Si la política no acompaña a la práctica, corremos el riesgo de que las innovaciones sociales beneficien solo a unos pocos afortunados”, afirma Carme Arcarazo, estratega de políticas e investigadora en vivienda en el Instituto de Investigación Urbana IDRA Barcelona y portavoz del Sindicato de Inquilinas de Barcelona. “Necesitamos más manos, mejores salarios y más respeto si queremos construir una transición justa.”

Aquellos países que luchan por controlar sus propias crisis de vivienda deben tener cuidado con la tentación de simplificar demasiado el problema y reducirlo a un mero desequilibrio entre oferta y demanda. En Cataluña y en España en general, los años del boom de la construcción también coincidieron con el aumento más rápido de los precios. España se ha convertido en el ejemplo de la crisis de vivienda en Europa, pese a contar con una de las mayores reservas de vivienda por habitante de la OCDE, con más de 550 viviendas por cada 1.000 personas.

Por ello, es esencial distinguir entre la demanda real —impulsada por la necesidad de hogares— y la demanda de inversión, que a menudo alimenta la especulación a costa de las necesidades sociales y ambientales. En toda Cataluña, y de forma especialmente visible en Barcelona, la vivienda se ha utilizado cada vez más para turismo, estancias temporales o se ha mantenido vacía, inflando la actividad del mercado sin mejorar el acceso a hogares. Por lo tanto, además de construir nueva vivienda, también es fundamental asegurar que el parque existente se utilice de forma efectiva y se mejore físicamente para ofrecer hogares asequibles, sostenibles y resilientes al clima para personas reales, y no para carteras de inversión.

“Sí a más vivienda, pero del tipo correcto”, concluye Arcarazo. “Necesitamos devolver la vivienda a su propósito original; necesitamos cambiar las reglas del juego para priorizar las necesidades por encima de las ganancias.”

Mantener el impulso actual es un equilibrio frágil: puede inclinarse hacia adelante, hacia un cambio sistémico, o hacia atrás, hacia un experimento fallido. Pero para garantizar lo primero —según la representante de la Misión de Vivienda del PEMB, Luisa Pinto— estos actores deben mantener la ética fundamental: la vivienda como derecho, la acción climática como política social y la colaboración como método.

Escalando el modelo: de lo alternativo a tendencia principal

Ninguno de estos desafíos es insuperable. La inusual coalición de actores públicos, privados y sociales de Cataluña está demostrando que un enfoque basado en las necesidades no solo se puede arraigar en un lugar y en un momento, sino prosperar más allá de este. La pregunta es cómo escalar este modelo alternativo para que se convierta en una opción viable frente al sistema predominante y qué lecciones pueden extraerse de Cataluña para ayudar a afrontar la crisis de vivienda que se despliega en todo el mundo, desde San Francisco, USA hasta Sídney, Australia.

La cuestión más urgente en Cataluña es reforzar el marco legislativo para que apoye un enfoque basado en necesidades, en lugar de uno especulativo. Los activistas de base han aprendido por amarga experiencia que las victorias duramente ganadas deben protegerse constantemente. El Gobierno regional catalán introdujo topes de alquileres en 2020, pero el Tribunal Constitucional español los anuló poco después. En 2023, una ley estatal de vivienda volvió a afirmar el derecho de las comunidades autónomas a establecer límites de alquiler en zonas “tensionadas”. De manera similar, el Ayuntamiento de Barcelona prohibió nuevas licencias de alquiler turístico para frenar los alojamientos turísticos de corta estancia al estilo Airbnb, pero los propietarios encontraron un resquicio legal mediante contratos de alquiler “temporales” de 11 meses para atraer a nómadas digitales y estudiantes extranjeros dispuestos a pagar precios elevados, inflando aún más el mercado para los residentes locales.

“Lo que necesitamos no es solo control de alquileres en una parte del mercado; necesitamos que todo el mercado esté bajo control de alquileres”, afirma Arcarazo, “incluidos los alquileres de media estancia, los co-livings, los alquileres de habitaciones… de lo contrario, tendremos enormes lagunas”. Esto implicaría contratos de arrendamiento indefinidos que proporcionen estabilidad a los inquilinos y prohibiciones de compras puramente especulativas por parte de actores “que no tienen ningún propósito social ni climático”.

De hecho, sin estas protecciones, los inquilinos pueden resistirse a las renovaciones verdes porque podrían traducirse en aumentos del alquiler; pero con ellas, tienen más incentivos para apoyar, impulsar e incluso pagar por las mejoras, lo que en última instancia impulsaría la transición verde.

Las autoridades públicas parecen estar escuchando. En septiembre, el Gobierno nacional anunció que 53.000 apartamentos turísticos ilegales —incluidos 7.700 en Cataluña— serían dados de baja y trasladados al mercado de alquiler a largo plazo. El Ayuntamiento de Barcelona también está avanzando para eliminar los contratos temporales de 11 meses. Y el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, anunció recientemente planes para abordar la crisis de vivienda de la región mediante “todas las colaboraciones público-privadas posibles”, con el objetivo de construir 214.000 nuevas viviendas en los próximos años, de las cuales el 40% serán vivienda oficial asequible. “Cuando el mercado no funciona, tenemos que intervenir”, declaró Illa en un discurso en octubre de 2025. Además, la aprobación de la primera ley estatal de vivienda en 2023, que permite limitar los alquileres y crea nuevos fondos para vivienda social, sugiere la formación de un nuevo consenso político.

La siguiente gran incógnita es la financiación. Gran parte del reciente auge del desarrollo basado en necesidades en Cataluña ha sido financiado por el mecanismo europeo NextGen, que inyectó cientos de millones de euros en rehabilitación y construcción de vivienda. Estos fondos expirarán a mediados de 2026, lo que podría crear un vacío financiero. “Es imprescindible garantizar la continuidad de los fondos disponibles para consolidar este sistema emergente”, señala Francisco Fernández Arias, director de gestión patrimonial de la asociación de vivienda Fundació Habitatge Social.

El Gobierno catalán está presionando a Madrid y Bruselas para cubrir ese vacío y ha habido algunas señales prometedoras: el Ministerio de Vivienda de España propuso recientemente un programa específico de 7.000 millones de euros durante cuatro años (2025–2028) para sostener el desarrollo de vivienda social. Pero los activistas dicen que se necesita más. Para mantener el impulso, Carme Trilla sugiere que la financiación pública de vivienda debe pasar del 0,2% al 1% del PIB, lo que equivale a miles de millones de euros.

Estos esfuerzos deben descentralizarse aún más, señala Pinto, representante de vivienda del PEMB. Más allá de la ciudad de Barcelona, el área metropolitana incluye 160 municipios donde viven 5 millones de personas, muchos enfrentando las mismas presiones de vivienda. Pero solo los 36 ayuntamientos centrales cuentan con un consorcio de vivienda coordinado para ayudar a administrar programas como los fondos europeos NextGen. Los pueblos más pequeños suelen quedar lidiando con “oficinas de vivienda de dos o tres personas” para solicitar subvenciones y gestionar proyectos, explica Pinto.

Para que el sistema basado en necesidades tenga éxito a largo plazo, Cataluña debe fortalecer su capacidad en todas las regiones —ampliando los consorcios metropolitanos y compartiendo recursos técnicos— de modo que ningún municipio quede rezagado por falta de personal o conocimientos. Es un desafío titánico, pero el impulso de los últimos años ha dado a los más optimistas la convicción de que un cambio de paradigma en vivienda es posible.

Lecciones de replicabilidad: una transición justa global en la vivienda

Y mientras Cataluña abre camino, muchos en otras partes del mundo observan con gran interés. El modelo catalán nace de un conjunto único de circunstancias: la crisis de hipotecas del 2008, la gentrificación turística de Barcelona y la agenda verde de recuperación de la UE. No obstante, el principio fundamental de una vivienda desmercantilizada y basada en necesidades podría aplicarse en cualquier lugar. Y países como Uruguay, Dinamarca y Austria ya lo están haciendo, cada uno con su propio giro en el concepto.

Desde la década de los sesenta, Uruguay se ha convertido en pionero del movimiento cooperativo de vivienda, con cooperativas que representan el 5% del parque de vivienda nacional. Al igual que en Cataluña, el Gobierno uruguayo apoya a las cooperativas con préstamos de bajo interés y acceso a suelo público, reconociendo que esta alianza mejora de forma drástica el acceso a la vivienda.

De forma parecida, en Dinamarca alrededor del 7% de la población vive en viviendas cooperativas —una cifra que llega a un tercio en Copenhague, lo que permite a muchas familias de ingresos medios vivir cómodamente en una ciudad de alto costo. Como sus equivalentes catalanas, las cooperativas danesas limitan el incremento del capital en el modelo de negocio para mantener la asequibilidad a lo largo de varias generaciones.

El “modelo Viena” se ha convertido en el referente mundial de la vivienda social. Décadas de inversión pública y de esfuerzos para evitar la tentación de la privatización masiva han permitido que hoy casi el 60% de los habitantes de Viena vivan en viviendas de propiedad municipal o subsidiadas. Al tratar la vivienda como infraestructura esencial —como hospitales y escuelas—, la política de retener la propiedad del suelo e invertir fondos públicos en construcción ha mantenido los alquileres muy por debajo de otras capitales europeas.

Cataluña, sin duda, ha aprendido de estos precursores. Pero donde daneses, uruguayos y austriacos pueden aprender del enfoque catalán es en su combinación de políticas de vivienda asequible con sostenibilidad, lo cual ofrece el potencial de servir como modelo para una transición justa de vivienda a nivel mundial. Esta “doble transición”, social y ambiental, es algo a lo que muchos aspiran, pero que en todas partes se pueda materializar. Aunque aún es temprano, Cataluña está demostrando cómo puede lograrse. “Junto con Viena, el modelo catalán es probablemente el enfoque más progresista en materia de vivienda social y asequible en el mundo”, afirma Vassilakou. “Donde Cataluña construye sobre el éxito de Viena es al integrar el componente de sostenibilidad y hacerlo no solo en nuevas construcciones, sino también en la renovación de edificios antiguos.” Según Vassilakou, Tübingen y Hamburgo (en Alemania), Lisboa (en Portugal) y ciudades en Suiza ya están tomando inspiración del modelo catalán.

El modelo es quizá más aplicable a ciudades que enfrentan condiciones similares a las de Barcelona: escaso parque público de vivienda, aumento acelerado de los precios de alquiler y venta, y un sector de la construcción que debe afrontar simultáneamente la escasez de mano de obra, la modernización y la necesidad del aumento de la productividad. En Roma, por ejemplo, el parque de alquiler a largo plazo se está perdiendo debido a los alquileres de corta estancia, el alojamiento turístico y las conversiones especulativas, lo que reduce la asequibilidad. En Atenas, el turismo y la demanda de segundas residencias están aumentando los alquileres y debilitando el acceso para los residentes locales. Y en Lisboa, el turismo y el alquiler orientado a la inversión están inflando aún más los precios. En cada una de estas ciudades, la vivienda social representa menos del 5% del parque de vivienda.

Una de las lecciones más importantes de la experiencia catalana es que la cultura y la colaboración importan tanto como el cemento y los euros. Pero esto plantea varias preguntas sobre de quién es exactamente la responsabilidad de proporcionar vivienda asequible y sostenible, y hay aprendizajes clave para cada grupo de actores implicados, tanto públicos como privados y sociales por igual.

Para las autoridades públicas, Cataluña demuestra la importancia de asumir un papel activo de coordinación estratégica. El gobierno no tiene que construir todas las viviendas, pero sí debe definir las “reglas del juego” y aportar capital temprano para inclinar la balanza hacia la asequibilidad. En la práctica, esto significa acciones como: alquilar suelo público a bajo coste a cooperativas o promotores de beneficio limitado; ofrecer fondos públicos o subvenciones europeas como capital inicial en proyectos de financiación mixta; aplicar criterios sociales a cada euro de inversión sostenible. Esto también implica usar el poder regulatorio con convicción: elevar impuestos a los especuladores abusivos; establecer zonificaciones inclusivas (Barcelona ahora exige que el 30% de las nuevas promociones grandes sean viviendas asequibles); o aplicar límites de alquiler a todos los tipos de arrendamiento. Estas medidas inevitablemente enfrentarán desafíos legales y de oposición política, pero políticas públicas efectivas pueden abrir espacio en el sistema de vivienda para que operen comunidades y actores con misión social.

“La política de vivienda se hace desde una gran variedad de departamentos”, señala Arcarazo, recordando que las decisiones sobre turismo, finanzas y fiscalidad también afectan a la vivienda. Por tanto, el sector público debe adoptar una visión interdepartamental de la vivienda como infraestructura social, coordinando políticas económicas, ambientales y sociales hacia el objetivo común de garantizar una vivienda adecuada para todas las personas.

Para los actores sociales, el modelo catalán demuestra el poder de la acción colectiva desde abajo. La revolución de la vivienda en Cataluña simplemente no habría ocurrido sin años de movilización de base por parte de los sindicatos de inquilinas, el movimiento de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, activistas cooperativistas y asambleas vecinales. Esta presión obligó a las autoridades a actuar (la histórica marcha de 170.000 personas por el derecho a la vivienda en Barcelona en 2024 se considera determinante para impulsar nuevas medidas de control de alquileres) y sembró las instituciones que hoy están ofreciendo soluciones.

De hecho, las cooperativas y asociaciones de vivienda que surgieron de ese movimiento miden el éxito no por sus beneficios, sino por cuántas personas pueden alojar y cuántas emisiones pueden reducir. “Han demostrado una capacidad notable para asociarse entre sectores y romper los antiguos estancos sectoriales”, afirma Laura Castro Renard, responsable de comunicación y prensa de la Taula d’Entitats del Tercer Sector Social de Catalunya.

Una asociación de vivienda puede gestionar pisos propiedad de la ciudad; una cooperativa puede pedir financiación a un banco ético; o asociarse con una constructora privada. Esta cooperación desordenada no es un fallo del sistema, sino una virtud: permite que cada actor aporte sus fortalezas —financiación, conocimiento técnico o confianza comunitaria—. “La lección para la sociedad civil en todas partes es clara: organizarse y construir coaliciones listas para aprovechar cualquier ventana de oportunidad que permita avanzar en derechos y transformación social”, dice Pilar Bosch, directora de la asociación de vivienda Fundació Sa Llar.

Estos actores sociales también funcionan como la conciencia del sistema, impulsando constantemente la fidelidad a la misión de desmercantilización. Recuerdan a todos que el objetivo no es solo crear hogares, sino redefinir la vivienda como un derecho humano y un bien público.

Para el sector privado, el modelo catalán ofrece una visión de otra forma de hacer negocios: una que adopta la idea de “hacerlo bien haciendo el bien”, como la describe Jaume Roures de la gestora de impacto Coyoacán. Esta nueva generación de promotores e inversores está descubriendo que aceptar márgenes reducidos puede tener más sentido empresarial a largo plazo.

Por ejemplo, Grupo Salas, uno de los mayores promotores de la región, ha adoptado una política de renunciar a grandes proyectos de alto beneficio en favor del volumen y la estabilidad a largo plazo: acepta un retorno modesto del 4–6% y reinvierte la mayor parte de sus ingresos en nuevos proyectos asequibles. “Ofrecemos un 6%, pero es un proyecto de impacto social”, afirma Manel Rodríguez, socio y director general del Grupo Salas y patrón honorario de la Fundación SALAS, contrastando su modelo con el 12% que buscan los fondos privados en proyectos típicos.

Ese 6% puede parecer bajo para financieros en Wall Street o Zúrich, pero ha sido suficiente para atraer inversión de impacto. Y debido a la altísima demanda de alquileres asequibles (SALAS informa 100% de ocupación y listas de espera que duplican o triplican la cantidad de unidades disponibles), el riesgo empresarial es asumible. De hecho, SALAS está creciendo rápidamente sin explotar a su clientela. Su éxito, junto con otros proyectos de colaboración público-privada en vivienda social, envía un mensaje claro: las empresas pueden prosperar mediante “modelos productivos, no especulativos”, afirma Rodríguez. Es un modelo donde el beneficio es modesto pero constante; las promociones están construidas para durar y el valor proviene de la escala y la licencia social, no de operaciones rápidas.

Otros actores del sector privado también están encontrando beneficios inesperados en estas asociaciones. Por ejemplo, cuando la empresa de sistemas de calefacción Ariston colaboró con Hàbitat3 para diseñar una solución energética a medida, para la rehabilitación de Casa Bloc, terminó motivando profundamente a sus trabajadores.

Resolver un desafío social —rehabilitar el sistema de calefacción de un edificio histórico, sin aislamiento y sin alterar su fachada— llevó a la empresa a desarrollar una nueva tecnología híbrida de calentador de agua, que ahora es de las más eficientes del mercado. La empresa donó equipos y ayudó a monitorizar la calidad del aire interior tras la renovación, obteniendo datos clave sobre el rendimiento. El proyecto también le ofreció a Ariston una potente narrativa de sostenibilidad para compartir con su red, alineada con su propósito corporativo.“En una palabra, motivó a la gente: a ingenieros, instaladores y ejecutivos”, explica Anna Sayeras, directora de producto de Ariston. Sayeras reflexiona que cuando una empresa privada y una organización sin ánimo de lucro encuentran un ‘propósito compartido’, pueden lograr objetivos que ni una hubiera podido alcanzar sin la otra. “Y lo más importante”, concluye Sayeras, “nos abrió la puerta hacia un sistema de vivienda alternativo en el que creemos que habrá muchas nuevas oportunidades de negocio en el futuro”.

Cataluña rebosa de este tipo de alianzas emergentes. Y el consenso creciente es que el beneficio económico es aceptable, pero solo hasta cierto punto. A menudo, ese límite se sitúa en torno al 5%: suficiente para atraer capital privado, pero no del tipo depredador. La lección aquí es de moderación y visión a largo plazo: reinvirtiendo en las comunidades y conformándose con retornos sostenibles, las empresas privadas pueden convertirse en socias productivas, en lugar de las “organizaciones vampíricas” a las que el sector de la vivienda está acostumbrado.

En última instancia, el ejemplo catalán está mostrando al mundo que resolver la crisis de la vivienda —tanto social como ambientalmente— no se trata exclusivamente de euros o unidades, sino de crear una visión intersectorial que trascienda los silos tradicionales. En el núcleo del modelo catalán hay una serie de ingredientes fundamentales: una visión de la vivienda como derecho humano, una masa crítica de personas dispuestas a luchar por esa visión, nuevos procesos e innovaciones para construir y gestionar viviendas de forma responsable y sostenible, y la cooperación —no competición— entre todos los involucrados: inquilinos, promotores, autoridades y constructores.

A medida que estos ingredientes se combinan, una nueva cultura de vivienda está emergiendo en Cataluña. Una cultura que concibe la vivienda digna y compatible con el clima como infraestructura fundamental para una sociedad justa.

Aunque aún es pronto para declarar la victoria, la revolución catalana de vivienda basada en necesidades representa la evidencia más convincente hasta ahora de un posible camino hacia una transición climática justa en el sector global de la vivienda.

“Las rehabilitaciones [sostenibles] que hacemos permiten que personas y familias sin recursos puedan volver a vivir con dignidad”, concluye Nacho, de Mansol Projectes. “Las habilidades [que he aprendido para lograr eso] no tienen precio para mí.”